La deducción por compra de vivienda puede aplicarse al monto pagado de la hipoteca tras la venta
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha publicado recientemente una resolución clave que establece que la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por compra de vivienda habitual también puede aplicarse sobre el importe destinado a la cancelación del préstamo hipotecario, siempre que se utilicen los fondos obtenidos de la venta de la propiedad. Esta decisión afecta a los contribuyentes que vendieron su vivienda habitual después del 1 de enero de 2013.
Un cambio en la interpretación fiscal
El TEAC, organismo que depende del Ministerio de Hacienda, ha dejado claro que para que los propietarios puedan beneficiarse de esta deducción, su inmueble debe haber sido efectivamente su vivienda habitual hasta el momento de la venta. Además, deben haber aplicado la deducción al comprar su vivienda antes de 2013. Esta regulación tiene como objetivo unificar criterios y aclarar condiciones de aplicación de la normativa fiscal.
Las condiciones necesarias
Según el TEAC, a pesar de que el dinero provenga de la venta, el destino de esos fondos, que es la cancelación del préstamo hipotecario, debe ser tratado igual que si el contribuyente cancelara la hipoteca con ahorros. En su resolución, el TEAC establece lo siguiente: «Cuando un interesado que vende la que era su vivienda habitual, cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario utilizando parte del importe recibido por su venta, podrá disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual».
Deducciones en el IRPF
Es importante señalar que, aunque la deducción por adquisición de vivienda habitual fue eliminada en 2013, aún existe un régimen transitorio. Así, quienes adquirieron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 tienen derecho a deducir anualmente el 15% de lo pagado por su hipoteca, con un límite máximo de 9.040 euros anuales, lo que se traduce en una deducción máxima de 1.356 euros al año.
Hasta la publicación de esta resolución, la interpretación general por parte de Hacienda indicaba que las deducciones podían aplicarse solo hasta el día anterior a la venta de la vivienda. Por ejemplo, si un contribuyente vendía su vivienda el 1 de junio, solo podría incluir en su deducción las cuotas pagadas hasta mayo. Si utilizaba parte del importe de la venta para cancelar la hipoteca, esa parte no sería considerada para la deducción.
Caso práctico y revisión de declaraciones
Un caso concreto mencionado por el TEAC se refiere a un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife, quien vendió su vivienda en junio de 2018 y utilizó parte del dinero obtenido (10.202 euros) para cancelar el préstamo hipotecario. En su declaración del IRPF de ese año, aplicó la deducción máxima (15% sobre 9.040 euros), pero la Agencia Tributaria solo le permitió deducir los 329 euros mensuales que había pagado hasta mayo, limitando su deducción a un máximo de 1.645 euros.
La plataforma de asesoría fiscal TaxDown ha señalado que, dado que la resolución del TEAC es de octubre de 2025, los contribuyentes pueden revisar los ejercicios no prescritos, es decir, 2021, 2022, 2023 y 2024. Esto implica que pueden solicitar una rectificación de su declaración del IRPF y reclamar devoluciones si la Agencia Tributaria limitó su deducción o no consideró la cancelación de la hipoteca al vender la vivienda. TaxDown ha indicado que este nuevo criterio del TEAC podría suponer más de 1.000 euros adicionales en devoluciones para aquellos que vendieron su vivienda y cancelaron la hipoteca en los últimos años.
